作者:余飞
01
北京取消二手房指导价
9月12日,多家权威媒体披露:
北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价已取消。
目前,这29个小区超出指导价的房源已正常对外展示;在此之前,超出指导价的房源不能挂牌,但可正常交易。
北京海淀区29个小区二手房被执行指导价,是2021年的事情。
2021年2月,为遏制过热的楼市,深圳创新了二手房参考价。之后十多个城市纷纷跟进。
宁波、成都、东莞、合肥、金华、无锡、西安、广州、北京等城市纷纷跟进,共计15个城市发布了二手房参考价。
但整体上只有深圳、上海两座城市覆盖了全域,广州只对96个小区发布了指导价,西安两批次只覆盖了205个小区,东莞覆盖218个小区等。至于金华、温州、合肥、衢州,只是放了一声空炮,说是要发布指导价,但没有下文。
北京只针对海淀区29个小区执行了指导价,目的是遏制过热的学区房价格上涨。
根据当时的媒体报道,从2020年四季度开始,北京的优质学区房在资本炒作下,躁动不已,价格涨幅过快。
根据中介机构我爱我家的统计,2020年12月起,海淀区二手房量价齐涨;2021年1月,海淀区二手房成交量和价格分别为395套和86543元/平方米,环比分别上涨14.2%和5.5%。
为遏制海淀区的学区房价格上涨,北京出台了一系列措施,二手房指导价就是其中之一。
02
北京楼市杠杆回来了
北京取消指导价背后,是北京楼市也承受着一定的压力。
二手房成交量在7月份跌破了1万套,8月份虽有所增长,再次回到1万套以上,但仍在低位。
制图:城市财经;数据:北京市住建局
与此同时,北京的房价调整也从外围区延伸到了核心区。
上半年,北京跌幅最多的20个板块中,核心区占了15个。其中西城区木樨地跌幅第一,下跌了3%。
这是北京号召上海、广州、深圳一起取消认房认贷,接着又取消指导价的主要原因之一。
在北京之前,已经有多个城市取消了二手房指导价,比如西安、东莞、广州等13座城市,其中如金华、温州、衢州压根儿就没有出台了细则,压根儿就从来没执行过。
目前仍在坚守的,只有深圳一座城市。
北京如今取消海淀区29个小区的二手房指导价,实际上是把29个小区的定价权交还给市场。
在此之前,这29个小区按照60平方米以下、60至90平方米、90平方米以上三种不同面积划分不同的指导价。有些小区三档面积指导价一致,有些小区小户型指导价更高、大户型较低。
超出指导价的房源,不能挂牌。
在指导价之下,这29个小区的房价,整体打了8至9.5折。指导价之下,高于指导价的房子虽然不能挂牌,但可以正常成交。
指导价的作用,主要是给银行提供贷款依据,说直白些就是降杠杆。
比如海淀区这29个小区中一套1000万的房子,在指导价之下挂牌价是1000万,李先生首套资格买入,首付350万,可以向银行贷款650万。
指导价之下,这套房子挂牌价被打了85折,也即850万。但业主仍以1000万卖出,李先生以首套资格买入,银行能够给予的最多贷款是850万×0.65=552.5万元,李先生的首付则需要1000万-552.5万元447.5万元。
可以看到,指导价前后,房价没有变,但李先生能够获取的贷款减少不少,首付增加不少,这就达到了降杠杆的目的,抬升了购房门槛。
如今指导价取消,也就是之前降的杠杆又回来了,李先生现在买这套房子,又可以贷款650万了。
理论上对北京海淀区的楼市构成一定的利好,但实际上几乎没有。看看去年年底取消二手房指导价的广州就明白了,成交量和房价依旧持续下调。
一方面,目前很多小区的挂牌价已经跌至参考价,甚至比参考价还低。取消与否没差,事实上如今的参考价,已经演变成了很多小区的救命价。
以深圳来说,乐有家披露的数据显示,目前有65%的小区挂牌价低于参考价。
北京的情况不得而知,大概也好不到哪儿去,如果是这样,那此时取消指导价,作用非常有限。
另一方面,在经济与收入复苏仍未可知的情况下,即便取消二手房参考价,杠杆回归,购房者可以从银行贷更多的款,在预期和信心缺失的当下,谁敢去加杠杆,去背负更多的债务?
从数据来看,过去三年,民众的杠杆根本加不动了。
从上一轮房价大涨,掏空了大多数购房家庭的六个钱包,硬生生将住户部门的杠杆率拉高到了61.9%。而2008年,中国居民部门杠杆率仅有17.9%。
而大多数热点城市的居民杠杆率都超过了全国平均值。
制图:城市财经;数据:各城市统计局、公积金管理中心
从2021年开始,我们的居民杠杆率已经纹丝不动,这意味着什么?意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了,没有能力去负债。
03
北京楼市挂牌量激增
没有效果的另一个佐证,就是取消认房认贷之下目前北京楼市的现状。
取消认房认贷之后北京的市场变化,可以从两家媒体的综合报道中来看。取消认房认贷,开始认房不认贷,本质也是加杠杆。
9月5日中国证券报就披露,当时北京地区二手房挂牌房源已经增到155016套,而政策出台前,挂牌量不足15.1万套。
9月8日,北京当地媒体北京商报再次披露:
认房不认贷”在北京落地首周后,北京商报记者走访市场、头部机构、对话一线经纪人与购房者发现,在过去的一周里,北京二手房的日均网签量304套,与新政前持平,前5天的现场成交确实出现4500套左右的高量,但却呈现出逐日大幅下滑的趋势。挂牌量更是猛增了6000-8000套。
也就是说,认房不认贷之下,北京成交量也就前五天猛增了一波,第六天开始日成交大幅下滑。
与此同时,二手房挂牌量则在一周内增加了6000至8000套。
由此可以看到,取消认房不认贷,对成交量推动作用有限,反而引发了市场的二手房抛售潮。
同样的事情,青岛也在发生。
9月11日青岛取消了限购和限售,9月12日中国房地产报就发布了一篇报道文章:
9月11日上午9时,新政发布时贝壳青岛平台挂牌的二手房数量为105813套,截至9月12日9时,这一数据变成109291套,24小时内房源量增加了3478套。
这种现象发生,其实并不惊讶。毕竟当下的消费能力、宏观预期与经济形势,决定了:
不给民众降压减负,只是号召大家去买房,在收入和就业不确定之下,还在想着继续掏空大家的钱包,让大家背负更重的债务,根本行不动。
如今中心城市的高房价,就像一趟没赶上的高铁,哪怕你穷尽人体极限速度,也没法追上。想要大家上车,要么停下来等待,要么倒车回来接大家。