北京楼市，也取消了！

时间： 2023-09-14 02:07     

作者：余飞

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北京取消二手房指导价

9月12日，多家权威媒体披露：

北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价已取消。

目前，这29个小区超出指导价的房源已正常对外展示；在此之前，超出指导价的房源不能挂牌，但可正常交易。

北京海淀区29个小区二手房被执行指导价，是2021年的事情。

2021年2月，为遏制过热的楼市，深圳创新了二手房参考价。之后十多个城市纷纷跟进。

宁波、成都、东莞、合肥、金华、无锡、西安、广州、北京等城市纷纷跟进，共计15个城市发布了二手房参考价。

但整体上只有深圳、上海两座城市覆盖了全域，广州只对96个小区发布了指导价，西安两批次只覆盖了205个小区，东莞覆盖218个小区等。至于金华、温州、合肥、衢州，只是放了一声空炮，说是要发布指导价，但没有下文。

北京只针对海淀区29个小区执行了指导价，目的是遏制过热的学区房价格上涨。

根据当时的媒体报道，从2020年四季度开始，北京的优质学区房在资本炒作下，躁动不已，价格涨幅过快。

根据中介机构我爱我家的统计，2020年12月起，海淀区二手房量价齐涨；2021年1月，海淀区二手房成交量和价格分别为395套和86543元/平方米，环比分别上涨14.2%和5.5%。

为遏制海淀区的学区房价格上涨，北京出台了一系列措施，二手房指导价就是其中之一。

02

北京楼市杠杆回来了

北京取消指导价背后，是北京楼市也承受着一定的压力。

二手房成交量在7月份跌破了1万套，8月份虽有所增长，再次回到1万套以上，但仍在低位。

制图：城市财经；数据：北京市住建局

与此同时，北京的房价调整也从外围区延伸到了核心区。

上半年，北京跌幅最多的20个板块中，核心区占了15个。其中西城区木樨地跌幅第一，下跌了3%。

这是北京号召上海、广州、深圳一起取消认房认贷，接着又取消指导价的主要原因之一。

在北京之前，已经有多个城市取消了二手房指导价，比如西安、东莞、广州等13座城市，其中如金华、温州、衢州压根儿就没有出台了细则，压根儿就从来没执行过。

目前仍在坚守的，只有深圳一座城市。

北京如今取消海淀区29个小区的二手房指导价，实际上是把29个小区的定价权交还给市场。

在此之前，这29个小区按照60平方米以下、60至90平方米、90平方米以上三种不同面积划分不同的指导价。有些小区三档面积指导价一致，有些小区小户型指导价更高、大户型较低。

超出指导价的房源，不能挂牌。

在指导价之下，这29个小区的房价，整体打了8至9.5折。指导价之下，高于指导价的房子虽然不能挂牌，但可以正常成交。

指导价的作用，主要是给银行提供贷款依据，说直白些就是降杠杆。

比如海淀区这29个小区中一套1000万的房子，在指导价之下挂牌价是1000万，李先生首套资格买入，首付350万，可以向银行贷款650万。

指导价之下，这套房子挂牌价被打了85折，也即850万。但业主仍以1000万卖出，李先生以首套资格买入，银行能够给予的最多贷款是850万×0.65=552.5万元，李先生的首付则需要1000万-552.5万元447.5万元。

可以看到，指导价前后，房价没有变，但李先生能够获取的贷款减少不少，首付增加不少，这就达到了降杠杆的目的，抬升了购房门槛。

如今指导价取消，也就是之前降的杠杆又回来了，李先生现在买这套房子，又可以贷款650万了。

理论上对北京海淀区的楼市构成一定的利好，但实际上几乎没有。看看去年年底取消二手房指导价的广州就明白了，成交量和房价依旧持续下调。

一方面，目前很多小区的挂牌价已经跌至参考价，甚至比参考价还低。取消与否没差，事实上如今的参考价，已经演变成了很多小区的救命价。

以深圳来说，乐有家披露的数据显示，目前有65%的小区挂牌价低于参考价。

北京的情况不得而知，大概也好不到哪儿去，如果是这样，那此时取消指导价，作用非常有限。

另一方面，在经济与收入复苏仍未可知的情况下，即便取消二手房参考价，杠杆回归，购房者可以从银行贷更多的款，在预期和信心缺失的当下，谁敢去加杠杆，去背负更多的债务？

从数据来看，过去三年，民众的杠杆根本加不动了。

从上一轮房价大涨，掏空了大多数购房家庭的六个钱包，硬生生将住户部门的杠杆率拉高到了61.9%。而2008年，中国居民部门杠杆率仅有17.9%。

而大多数热点城市的居民杠杆率都超过了全国平均值。

制图：城市财经；数据：各城市统计局、公积金管理中心

从2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着什么？意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。

03

北京楼市挂牌量激增

没有效果的另一个佐证，就是取消认房认贷之下目前北京楼市的现状。

取消认房认贷之后北京的市场变化，可以从两家媒体的综合报道中来看。取消认房认贷，开始认房不认贷，本质也是加杠杆。

9月5日中国证券报就披露，当时北京地区二手房挂牌房源已经增到155016套，而政策出台前，挂牌量不足15.1万套。

9月8日，北京当地媒体北京商报再次披露：

认房不认贷”在北京落地首周后，北京商报记者走访市场、头部机构、对话一线经纪人与购房者发现，在过去的一周里，北京二手房的日均网签量304套，与新政前持平，前5天的现场成交确实出现4500套左右的高量，但却呈现出逐日大幅下滑的趋势。挂牌量更是猛增了6000-8000套。

也就是说，认房不认贷之下，北京成交量也就前五天猛增了一波，第六天开始日成交大幅下滑。

与此同时，二手房挂牌量则在一周内增加了6000至8000套。

由此可以看到，取消认房不认贷，对成交量推动作用有限，反而引发了市场的二手房抛售潮。

同样的事情，青岛也在发生。

9月11日青岛取消了限购和限售，9月12日中国房地产报就发布了一篇报道文章：

9月11日上午9时，新政发布时贝壳青岛平台挂牌的二手房数量为105813套，截至9月12日9时，这一数据变成109291套，24小时内房源量增加了3478套。

这种现象发生，其实并不惊讶。毕竟当下的消费能力、宏观预期与经济形势，决定了：

不给民众降压减负，只是号召大家去买房，在收入和就业不确定之下，还在想着继续掏空大家的钱包，让大家背负更重的债务，根本行不动。

如今中心城市的高房价，就像一趟没赶上的高铁，哪怕你穷尽人体极限速度，也没法追上。想要大家上车，要么停下来等待，要么倒车回来接大家。